Từ nghĩa vụ trả nợ 2 tỷ đồng đến hợp đồng chuyển nhượng "siêu tốc"
Vụ việc bắt nguồn từ Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2022/DS-ST ngày 01/3/2022 của TAND thị xã Kiến Tường, tỉnh Long An. Theo đó, ông Nguyễn Văn L và bà Đỗ Kim Th1 phải có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Thanh Ng và bà Lâm Thị Th2 số tiền gốc 2.000.000.000 đồng cùng số tiền lãi là 251.000.000 đồng. Sau đó, do có kháng cáo, vụ án được chuyển lên cấp phúc thẩm và có bản án số 134/2022/DS-PT..
Tuy nhiên, điều đáng nói là vào ngày 06/4/2022 - tức là trong thời gian đang chờ xét xử phúc thẩm - ông L và bà Th1 đã nhanh chóng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) hai thửa đất lớn cho bà Nguyễn Thị K.D:
- Thử đất số 582 (tờ bản đồ số 12, diện tích 13.348m² tại xã Thạnh Hưng, thị xã Kiến Tường).
- Thửa đất số 50 (tờ bản đồ số 6, diện tích 15.467m² tại xã Hậu Thạnh Tây, huyện Tân Thạnh).
Hợp đồng này được công chứng tại Văn phòng Công chứng (VPCC) Võ Văn Ninh, tỉnh Long An. Đáng chú ý, ngay sau khi chuyển nhượng thành công hai thửa đất này, ông L và bà Th1 không còn bất kỳ tài sản nào khác để thi hành nghĩa vụ trả nợ theo Bản án phúc thẩm số 134/2022/DS-PT. Nhận thấy quyền lợi bị xâm phạm nghiêm trọng, phía người được thi hành án (ông Ng và bà Th2) đã khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu nhằm buộc ông L và bà Th1 phải thi hành án.
Hai cấp tòa đưa ra nhận định trái ngược
Ngày 29/9/2025, TAND Khu vực 8 - Tây Ninh đã đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành Bản án số 87/2025/DS-ST, tuyên bố vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa vợ chồng ông L với bà K.D. Hội đồng xét xử (HĐXX) cấp sơ thẩm đã đưa ra 3 lập luận cực kỳ chặt chẽ và thuyết phục:
Thứ nhất: Ông L và bà Th1 không kháng cáo toàn bộ bản án nợ mà chỉ kháng cáo phần tiền lãi. Do đó, nghĩa vụ trả khoản nợ gốc đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hiệu kháng cáo theo khoản 2 Điều 282 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Bản thân họ biết rất rõ mình có nghĩa vụ trả nợ. Thứ hai: Việc tự ý chuyển nhượng hai thửa đất (vốn là tài sản có khả năng bị kê biên) trong thời gian chờ phúc thẩm là hành vi có dấu hiệu rõ ràng của việc tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, vi phạm Nghị định số 62/2025/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan. Thứ ba: Giao dịch này vi phạm nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015 khi lạm dụng quyền tự do giao kết để xâm phạm quyền lợi của người được thi hành án. Thực tế, sau khi ký hợp đồng "bán" đất cho bà K.D, ông L và bà Th1 vẫn tiếp tục ở lại và sử dụng 2 thửa đất này dưới hình thức "thuê lại".
Tuy nhiên, tại Bản án phúc thẩm số 537/2026/DS-PT ngày 14/4/2026, TAND tỉnh Tây Ninh đã đưa ra quan điểm hoàn toàn khác.
Theo Hội đồng xét xử phúc thẩm, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 6/4/2022, bản án sơ thẩm ngày 1/3/2022 chưa có hiệu lực pháp luật và các thửa đất cũng chưa bị áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc kê biên thi hành án. Do đó, chủ sử dụng đất không bị hạn chế quyền định đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tòa phúc thẩm cũng xem xét yếu tố phát sinh quyền lợi của bên thứ ba. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà K.D cùng chồng đã sử dụng các thửa đất để thế chấp vay 1,3 tỷ đồng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh Đức Hòa, Long An. Theo nhận định của tòa, việc tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng cũng như tổ chức tín dụng liên quan.
Nhiều vấn đề pháp lý tiếp tục được đặt ra
Tài liệu phản biện đối với bản án phúc thẩm cho rằng Hội đồng xét xử chưa làm rõ các lập luận mà cấp sơ thẩm đã sử dụng để xác định dấu hiệu tẩu tán tài sản. Theo quan điểm này, việc tài sản chưa bị kê biên không phải là điều kiện bắt buộc để xem xét hành vi trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Bên phản biện cho rằng có ba yếu tố đáng chú ý: người chuyển nhượng biết rõ nghĩa vụ trả nợ đã phát sinh; biết rõ sau khi chuyển nhượng sẽ không còn tài sản để thực hiện nghĩa vụ; và thực tế vẫn tiếp tục sử dụng các thửa đất sau khi hoàn tất giao dịch. Những tình tiết này được cho là dấu hiệu cần xem xét khi đánh giá bản chất của giao dịch dân sự.
Từ đó, ý kiến phản biện đề nghị xem xét tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng, hủy đăng ký biến động quyền sử dụng đất và khôi phục tình trạng pháp lý ban đầu của các thửa đất nhằm tạo điều kiện cho công tác thi hành án dân sự.
P.V
