Từ 01/7/2026, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng mới áp dụng Nghị định 217/2026/NĐ-CP: nộp trực tuyến toàn trình, thẩm quyền về cấp xã, thời gian 7-10 ngày làm việc.
1. Nghị định 217/2026/NĐ-CP: Khung pháp lý mới về giấy phép xây dựng
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP nhóm quy định về cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và công khai giấy phép xây dựng được quy định tập trung tại Chương IV (từ Điều 49 đến Điều 66). Ba điểm chủ đầu tư và cá nhân khi xây dựng nhà cần lưu ý:
- Số hóa toàn trình: hồ sơ được nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia; bản vẽ thiết kế phải có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế.
- Phân cấp mạnh: thẩm quyền cấp phép cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ được giao về Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Rút ngắn thời gian: cấp phép nhà ở riêng lẻ chỉ còn 7 ngày làm việc, các công trình còn lại 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
2. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng từ 01/7/2026
Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định lại thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp xã : Công trình cấp III, cấp IV; nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý.
- Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế: Công trình đầu tư xây dựng trong phạm vi khu được giao quản lý.
- Sở Xây dựng: Các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh (không thuộc hai nhóm trên).
Như vậy, người dân xây nhà ở riêng lẻ sẽ nộp hồ sơ và nhận giấy phép tại cấp xã. Nếu dự án có nhiều công trình khác loại, khác cấp thì thẩm quyền được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án.
3. Hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân gồm ba nhóm giấy tờ:
1/ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II.
2/ Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55; văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh trong trường hợp pháp luật về di sản văn hóa có yêu cầu.
3/ Hồ sơ thiết kế xây dựng.
Về hồ sơ thiết kế, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân cần bộ bản vẽ gồm: bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính; bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài (cấp nước, thoát nước, cấp điện); và bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề. Trường hợp pháp luật có yêu cầu, hồ sơ bổ sung kết quả thủ tục về phòng cháy, chữa cháy và Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng
4. Giấy tờ hợp pháp về đất đai được chấp nhận khi xin phép xây dựng
Theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP liệt kê tới 16 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai làm căn cứ cấp phép, nhằm mở rộng khả năng tiếp cận cho người sử dụng đất. Các loại giấy tờ phổ biến nhất gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) cấp qua các thời kỳ.
- Các loại giấy tờ đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền, hoặc giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Chủ đầu tư không phải nộp lại giấy tờ đất đai nếu thông tin đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia (tĐiều 56). Đây là điểm cải cách hành chính giúp giảm đáng kể khối lượng giấy tờ phải chuẩn bị so với trước.
5. Trình tự nộp hồ sơ và thời gian giải quyết
Theo Điều 54 và Điều 56, hồ sơ được nộp trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Trừ trường hợp sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử thì mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích. Thời gian giải quyết kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định cụ thể:
- Cấp mới, di dời, có thời hạn - nhà ở riêng lẻ: 07 ngày làm việc
- Cấp mới, di dời, có thời hạn - công trình còn lại: 10 ngày làm việc
- Điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo: 09 ngày làm việc
- Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép: 05 ngày làm việc
Trong quá trình thẩm định, nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đúng, cơ quan có thẩm quyền thông báo một lần bằng thư điện tử hoặc tin nhắn; chủ đầu tư có 02 ngày làm việc để bổ sung, hoàn thiện. Các cơ quan được lấy ý kiến có 02 ngày làm việc để trả lời, quá thời hạn mà không có ý kiến thì được coi là đồng ý. Chủ đầu tư nhận kết quả trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính.
Lưu ý: Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc gia hạn giấy phép xây dựng (Điều 49).
PV (TH)
