Luật Đất đai: Khi nào tổ chức được cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm thì có sự khác nhau trong trường hợp khi nào tổ chức được cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất (QSDĐ).

(Ảnh minh hoạ)

1. Không khép kín và mở rộng quyền của Người sử dụng đất:

+ Căn cứ Điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024: "Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;"

Do người sử dụng đất đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ thời hạn thuê với Nhà nước, pháp luật giao quyền tự chủ tối đa tương tự như chủ sở hữu. Do đó, họ có quyền cho thuê QSDĐ thương mại/sản xuất mà không bị gò bó bởi điều kiện hạ tầng kỹ thuật KCN hay địa bàn áp dụng.

+ Căn cứ Điểm e khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024: "Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, cảng hàng không; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Về nguyên tắc chung, đất trả tiền hằng năm không được phép cho thuê lại QSDĐ nhằm tránh tình trạng "đầu cơ đất đai của Nhà nước để sang tay hưởng chênh lệch".

Điểm e khoản 1 Điều 34 là ngoại lệ duy nhất cho phép tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm được cho thuê lại QSDĐ.

Sự "khác biệt" pháp lý ở đây là: Doanh nghiệp chỉ được hưởng quyền này khi bỏ vốn đầu tư hoàn thiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường xá, điện, nước, xử lý nước thải...) tại các địa bàn trọng điểm phát triển kinh tế (KCN, CCN, KCNC, Cảng hàng không).

Yêu cầu "đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng" nhằm đảm bảo bên thuê lại có thể đưa đất vào sử dụng ngay đúng mục đích sản xuất/công nghiệp, tránh việc gom đất xí chỗ rồi cho thuê lại đất thô.

2. Lưu ý trong thực tiễn tư vấn hợp đồng:

Khi thụ lý hồ sơ hoặc thẩm định Hợp đồng cho thuê/cho thuê lại QSDĐ giữa các tổ chức kinh tế:

* Kiểm tra Giấy chứng nhận & Hình thức nộp tiền: Xem kỹ mục Nguồn gốc sử dụng đất trên Giấy chứng nhận: Nếu ghi "Thuê đất trả tiền hằng năm", nghiêm cấm công chứng hợp đồng cho thuê lại QSDĐ thông thường.

* Kiểm tra Điều kiện Hạ tầng (Nếu thuộc Điều 34): Đối với Chủ đầu tư hạ tầng KCN/CCN trả tiền hằng năm: Cần yêu cầu cung cấp Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc tài liệu pháp lý chứng minh hạ tầng kỹ thuật tại thửa đất/lô đất cho thuê lại đã xây dựng xong.

* Hình thức nghĩa vụ tài chính của bên thuê lại: Trong hợp đồng cho thuê lại theo Điều 34, phương thức thanh toán tiền thuê đất giữa các bên phải ghi nhận là trả tiền hằng năm tương ứng với hình thức của bên cho thuê với Nhà nước.

3. Bảng phân tích và so sánh đối chiếu

Vô Phương